Immobilier et impôt aux É.-U.
Date du communiqué: Sep 30, 2019.
Nous avons une résidence secondaire à Mesa, en Arizona. Je sais que tout gain en capital sur la vente d’un bien immeuble aux É.-U. doit être déclaré et est imposable. Il y a aussi une retenue d’impôt de 15 % sur le prix de vente, sauf si le montant est inférieur à 300 000 $ US, dans lequel cas il n’y a pas de retenue. Si la propriété est plus tard vendue à un prix supérieur à 300 000 $ (et que les lois fiscales ne changent pas), puis-je récupérer une partie de la retenue après ma déclaration et dois-je payer l’impôt sur les gains en capital seulement sur la tranche au-dessus de 300 000 $? Ensuite, puis-je déduire de l’impôt sur les gains en capital le coût des rénovations, des améliorations et de l’entretien que j’ai assumé au fil des ans, et donc ramener le prix de vente sous le seuil de 300 000 $? Si oui, combien de temps dois-je conserver une preuve de ces frais de rénovation ou d’amélioration? Autrement dit, y a-t-il un délai fixé pour demander de telles déductions? Merci.
Michel Brisebois
Victoria (Colombie-Britannique)
Réponse :
R. : M. Weylie, notre avocat, vous répond :
Lors de la vente de la propriété aux É.-U., il y a une retenue d’impôt de 15 % sur le prix de vente — qui ne peut être réduit d’aucune façon —, montant qui doit être remis à l’IRS dans les 20 jours suivant la vente. Il y a une exception si le prix de vente est inférieur à 300 000 $ ET la propriété sera occupée par l’acheteur ou des membres de sa famille au moins 50 % du temps d’occupation au cours des deux années suivant la vente. Il est aussi possible de demander avant la conclusion de la vente un certificat d’exemption, où l’on indique ce que sera le gain en capital et donc le montant de l’impôt, dans lequel cas seul l’impôt doit être versé. C’est compliqué, et vous devez bien sûr avoir reçu le certificat avant que la vente soit conclue.
L’impôt sur les gains en capital doit être payé sur le gain au complet moins toute déduction. Dans le calcul, peuvent être déduits de l’impôt sur les gains les coûts d’achat, de vente et de toute amélioration apportée à la propriété pendant qu’elle vous appartenait. Les coûts tels que l’entretien ou les impôts ne sont généralement pas déductibles. Aucun délai n’est fixé. Bien qu’il soit préférable de détenir les reçus, on peut présenter une estimation honnête, puisqu’on ne fournit que des chiffres dans la déclaration de revenus. Des reçus pourraient être exigés seulement en cas de vérification fiscale.
Dans tous les cas, il faut produire une déclaration de revenus dans l’année suivant la vente; c’est alors que vous calculerez le gain imposable, et donc l’impôt, et que vous pourrez demander le remboursement de toute somme versée en trop. L’impôt est d’environ 20 %. Si l’immeuble appartient à plusieurs propriétaires, chacun doit produire une déclaration de revenus pour sa part de la propriété.
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